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GoMoPa® - der Finanznachrichtendienst (www.gomopa.net) - Pressemeldung vom 09.07.2018

Geno Wohnbaugenossenschaft eG: Dolchstoß aus den eigenen Reihen


Convent Stolz zeigte sich einst Steffen Schrader (46) aus Mauer in Baden im weißen Hemd mit dem orangenen Geno-Logo am Kragen, wenn er im WohnkompetenzZentrum Mannheim neue Mitglieder für die Geno Wohnbaugenossenschaft eG aus Ludwigsburg einwarb. Jetzt hat er als Neu-Vorstand der Geno eG dafür gesorgt, dass kein einziges Mitlied mehr eingeworben werden kann.

Die GENO Wohnbaugenossenschaft eG wurde am 6. November 2002 gegründet und bietet ihren rund 5.000 Genossen die Möglichkeit, per Optionskauf eine eigengenutzte Immobilie zu erwerben. Grundlage einer Mitgliedschaft ist der Abschluss eines WohnSparVertrags. Nach Bereitstellung der Investitionssumme wird das Mitglied zum Mieter mit Kaufoption.

Der Vertrieb war in der Vergangenheit von der Genossenschaft getrennt. Jeder externe Geno-Vertrieb erhielt von der Geno Wohnbaugenossenschaft eG beim Abschluss einer Wohnsparsumme von 100.000 Euro und einer dazugehörigen Gebühr von 1.600 Euro eine Provision von bis zu 680 Euro.

Als Vertriebler und zugleich langjähriges Mitglied im Geno-Aufsichtsrat wusste der Finanzierungsvermittler Schrader, wie wichtig der Vertrieb für das Hauptziel der Genossenschaft war: den Neuerwerb von Immobilien zur Realisierung des Geno-Optionskauf-Modells.

Zehn bis elf Mitglieder werden benötigt, um für ein Mitglied ein Objekt zu erwerben, in dem dieses Mitglied bereits wohnt oder in das es einzieht und für das dann eine Miete gezahlt werden muss. Nebenher kann der Mieter den Kaufpreis für die Immobilie 25 oder 35 Jahre lang ansparen.

Als neue Vorstände teilten Schrader und der ebenfalls aus dem Aufsichtsrat in den Vorstand gewechselte Klaus Meschenmoser (59) aus Tettnang in Baden-Württemberg den Genossenschaftsmitgliedern am 23. Juni 2018 auf der Geno-Webseite mit:

Zitat:


Nach derzeitigem Erkenntnisstand sichern bereits die Erträge aus dem Immobilienbestand (132 Immobilien - Anmerkung der Redaktion) die Deckung der zukünftigen Fixkosten der Genossenschaft.

Auf dieser Basis können dann neu einzuwerbende Geschäftsguthaben auch für Zuteilungen - das heißt den Kauf neuer Objekte verwendet werden.


Convent Trotz dieser Erkenntnis hatten Schrader und Meschenmoser die Vertriebs-Pläne von Gründungsvorstand Jens Meier (50) aus Obersontheim in Schwäbisch Hall zum Aufbau eines internen Geno-Vertriebes mit neuen WohnkompetenzZentren und festangestellten Mitarbeitern durchkreuzt.

Der Wechsel von einem externen zu einem genossenschaftseigenen Vertrieb war nötig, weil der externe Vertrieb seit der Einführung der Gewerberlaubnis für Finanzberater und -vermittler nach Paragraph 34f GewO am 1. Januar 2013 am Boden lag, da die meisten Vermittler die Ausbildung und den Eintrag in das Vermittlerregister für Finanzanlagenvermittler scheuten.

Jens Meier schilderte dem Finanznachrichtendienst GoMoPa.net:

Zitat:


Die Einführung der GewO 34 f 1-3 stellte den Markt und damit auch die GENO vor weitere zusätzliche Herausforderungen. Wir mussten rund 95 % der Vertriebspartner kündigen.


Aber Jens Meier wollte in diesem Jahr aktiv dagegen steuern:

Zitat:


Bis zur Jahresmitte werden wir rund 85 angestellte Berater innerhalb der Büros beschäftigen.

Bis zum Jahresende werden weitere 60 hinzukommen.

Die GENO verfügt über aktuell 12 Standorte. Im zweiten Halbjahr sollen weitere 10 eröffnet werden.

Die Mitarbeiter innerhalb der GENO erhalten eine sehr gute Ausbildung zum Produkt und zur Genossenschaft.


GoMoPa.net wollte von Jens Meier wissen: Wie viele Mitglieder haben aktuell die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt und warten auf den Erwerb einer Immobilie durch die Geno eG?

Jens Meier: "Es sind rund 35 bis 65 Mitglieder. Diese haben allerdings noch keinen Bereitstellungsantrag gestellt. Dies ist notwendig, um in die Zuteilung zu kommen.

Bei normalem Verlauf werden wir alle ALT-Bereitstellungen noch in diesem Jahr, spätestens 2019 abgearbeitet haben. Hierzu benötigen wir lediglich, je festangestellten Wohn- und Immobilienberater, drei Neumitglieder im Monat."

Den Kapitalbedarf bezifferte Meier mit rund 25 bis 27 Millionen Euro. Dafür wollte er seinen externen Vertrieb Geno AG mit der Geno Wohnbaugenossenschaft eG verschmelzen. Für rund 7,16 Millionen Euro sollte die Geno eG Mehrheitsaktionär werden. Die Genossenschaft hätte aber nur 1,66 Millionen Euro locker machen müssen, weil sei bereits 5,5 Millionen Euro in der Vergangenheit an Darlehen an die Geno AG vergeben hatte.

Doch noch ehe Meier seine Pläne in einer außerordentlichen Hauptversammlung am 14. Mai 2018 vorstellen konnte, beschloss der Geno-Aufsichtsrat am 4. Mai 2018 die Suspendierung von Meier und dessen Vorstandskollegen Martin Däuber (33) aus Kupferzell in Baden-Württemberg und sagte die außerordentliche Hauptversammlung einfach ab.

Steffen Schrader und Klaus Meschenmoser machten sich selbst zu neuen Vorständen der Geno Wohnbaugenossenschaft eG und beriefen den Prokuristen und Geno-Innendienstleiter Thomas Stork (53) aus Unterhaching in Bayern zum Geno-Geschäftsführer.

Angeblich wollten alle drei zu hohe Personalkosten verhindern und der Genossenschaft einen Sparkurs verordnen.

Doch dann machten sie nach Einschätzung von Jens Meier einen folgenschweren Fehler, mit dem sie jede weitere Aufnahme von dringend benötigten Neumitgliedern verhinderten.

Am 25. Mai 2018 beantragten Geschäftsführer Thomas Stork und die Neu-Vorstände Steffen Schrader und Klaus Meschenmoser beim Amgsgericht Ludwigsburg für die Geno Wohnbaugenossenschaft eG eine Insolvenz in Eigenverwaltung (Aktenzeichen: 2 IN 250/18). Dr. Dietmar Haffa von der Kanzlei Schultze & Braun aus Stuttgart wurde vom Gericht als Sachwalter beordert.

Nach Vorstellung der Neu-Vorstände Schrader und Meschenmoser sollten die Alt-Vorstände Meier und Däuber auf der nun von ihnen einberufenen außerordentlichen Hauptversammlung am 28. Juni 2018 in der Musikhalle Ludwigsburg für immer abserviert werden.

Doch die anwesenden 200 Mitglieder, die 400 Stimmen der 5.000 Mitglieder vertraten, entschieden anders.

Jens Meier und Martin Däuber wurden als Vorstände bestätigt. Auch die Vorstände Steffen Schrader und Klaus Meschenmoser. Außerdem wurde ein fünfter Vorstand hinzugewählt: Bankkaufmann und Betriebswirt Heribert Kailbach.

Die drei übriggebliebenen Aufsichtsräte, die selbständige Firmentrainerin Simone Zipperle als Vorsitzende, Diplomkaufmann Dr. Josef Lautenschlager und Heinz Klötzner, wurden in ihrem Amt bestätigt.

Allerdings beschloß einen Tag später am 29. Juni 2018 das Amtsgericht Ludwigsburg, die vorläufige Eigeninsolvenz aufzuheben, und ordnete eine vorläufige Regelinsolvenz an. Aus dem bisherigen Sachwalter Dr. Haffa wurde nun ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Gewalt über Konten, Einnahmen und Vermögen.

Der Grund war laut Dr. Haffa:

Zitat:


Erhebliche widerstreitende Interessen innerhalb des von zwei auf fünf Vorstandsmitglieder angewachsenen Vorstandsgremiums.


Gegen den Beschluss kann noch innerhalb einer Notfrist von 2 Wochen Beschwerde eingelegt werden.

Außerdem wird die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens voraussichtlich anfang August 2018 erst noch geprüft werden.

Richter Duncker am Insolvenzgericht Ludwigsburg hat Dr. Haffa aufgetragen:

Zitat:


Der vorläufige Insolvenzverwalter wird zugleich beauftragt, als Sachverständiger zu prüfen, ob ein nach der Rechtsform der Schuldnerin maßgeblicher Eröffnungsgrund vorliegt und welche Aussichten für eine Fortführung des schuldnerischen Unternehmens bestehen.


Jens Meier erhob in einer E-Mail an die Genossen schwere Vorwürfe gegen die Insolvenz-Antragsteller: Sie hätten die Insolvenz für ein Unternehmen beantragt, das über eine ausreichende Finanzkraft verfüge.

Gegenüber GoMoPa.net erklärte Meier:

Zitat:


Das Vermögen der GENO überschreitet in der Bilanz 2016 das Vermögen der Einzahlungen. Daher ist die GENO, obwohl die letzten Jahre sehr schwer waren, finanziell gut aufgestellt.


Die Neu-Vorstände werfen Meier und Däuber vor, unter deren Leitung von 2012 bis 2016 durch Mitgliederversammlungen festgestellte Verlust von 18,3 Millionen Euro eingefahren zu haben. Und für 2017 wird mit rund 3 Millionen weiteren Verlusten gerechnet.

Doch diese sind durch Geschäftsguthaben gedeckt. Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2017 beträgt 32,15 Millionen Euro.

In der E-Mail an die Mitglieder schreibt Meier daher, der Aufsichtsrat habe "von hinten zugestochen":

Zitat:


Liebe Mitglieder,

heute ist kein guter Tag für die GENO.

Vor nunmehr über 15 Jahren habe ich, mit meinem treuen Wegbegleiter, den ich 1990 kennen lernen durfte, Herrn Gerald Schäfer, die GENO Idee ins Leben gerufen.

15 Jahre haben wir unglaubliches erlebt. Wir haben Anzeigen bei der BaFin, welche durch Bausparkassen ausgelöst wurden, überstanden.

Wir haben 11 Staatsanwälte überlebt. Wir haben die Einführung des 34 f 1-3 GewO hinter uns gebracht. Wir haben einen der heftigsten Medienkampagnen im Jahr 2017 bewältigt. Wir haben viele Stürme gemeinsam auf hoher See umschifft.

Einzig und allein um der Idee "Menschen ohne Schulden bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen" zu realisieren und nachhaltig voran zu treiben. Dafür stehe ich Jens Meier heute noch mit meinem Versprechen Ihnen gegenüber.

Was wir augenscheinlich nicht überlebt haben - ist unsern eignen Aufsichtsrat, der auf leisen Schritten von hinten zugestochen hat!

Am 04.05.2018 hat der Aufsichtsrat Herrn Däuber und mich suspendiert. Bis heute wurde uns immer noch kein Grund für die Suspendierung mitgeteilt.

Gestern war der 25.05. 2018, genau 21 Tage hat es gedauert, dass 5 Menschen das Steuerrad der GENO in der Hand genommen haben und es durch ihre Ahnungslosigkeit offensichtlich unser Schiff zerschellen haben lassen.

Heute ist vielen Menschen der Glaube an Veränderung, sich auch gegen übermächtige Gegner behaupten zu können, in Frage gestellt worden.

Haben wir es wirklich diesen 5 Menschen zu verdanken oder bin nicht ich der Verantwortliche, der diese Situation verursacht hat?

Darüber kann man sicher lange diskutieren und streiten. Vieles habe ich lernen müssen, neue Situationen haben nach Lösungen verlangt und die Aufgaben, wie groß diese auch waren, sind mit Mut und Herz angegangen worden. Ich habe gewusst, unabhängig wie aussichtslos der Kampf erschien, ich gehe für die anderen Menschen, denen ich mein Versprechen gegeben habe, voraus. Ich hatte nie Zweifel, dass wir die Erfolge der vergangenen Jahre wieder erreichen können und eine Massenbewegung in Deutschland auslösen werden.

Ich habe auch jetzt keine Zweifel, diesen hinterhältigen und vor allem feigen Angriff zu überleben und die GENO in kürzester Zeit wieder auf einen erfolgreichen und zielführenden Kurs zu bringen. Ja, sie könnten denken, jetzt ist unser Ideengeber völlig übergeschnappt. Ich kann Sie beruhigen, ich bin hell wach und mit scharfem Schwert ausgestattet.


Sein neues Vertriebskonzept sah Meier als Investition in die Genossenschaft selbst und nicht in seine Person, wie die Neu-Vorstände ihm vorhielten:

Zitat:


Dem Aufsichtsrat liegt folgendes Konzept von mir vor, welches er durch die Absage der Mitgliederversammlung am 14.05.2018 verhindern wollten!

GENO eG bezahlt für die Minderung der zu leisteten Provision in einer Organschaft 7,16 Mio. EUR an die GENO AG. 1,75 Mio. EUR sollten im ersten Quartal 2018 schon als Teilzahlung umgesetzt werden.

Diese 1,75 Mio. EUR wären vollständig zur Teiltilgung der Darlehen von rund 5,50 Mio. EUR verwendet worden. Der Betrag von 5,41 Mio. EUR, der damit noch offen wäre, hätte die Mitgliederversammlung als weitere Minderung, bis zum Ende der Vertriebsvereinbarung Ende 2022, genehmigen sollen. Damit wäre das verbleibende Darlehen (5,50 Mio. EUR ? 1,75 Mio. EUR = 3,75 Mio. EUR) in vier gleichen Jahresraten, vereinfacht ausgedrückt, getilgt worden. Die verbleibenden 1,66 Mio. EUR wäre zum weiteren Aufbau der Wohnkompetenzzentren zur Verfügung gestanden.

Aber in einer begründeten Organschaft. Das bedeutet, die GENO hätte in sich selbst investiert. JENS MEIER hätte von den 7,16 MIO. EUR keinen Cent erhalten. Ja, die Darlehen wären getilgt und damit die GENO AG nicht mehr überschuldet, also sauber und für die Zukunft gut aufgestellt.

Jetzt würden der GENO eG 50,1 % der Aktien der GENO AG gehören. Für 100,00 EUR. Durch die Organschaft würden alle zukünftigen Verluste der AG durch die eG gedeckt werden, Gewinne der GENO AG aber an die GENO eG fliesen.

Also hat man bei dem gesamten Deal am ENDE nur in sich selbst investiert.

Leider war diese Finanzpolitik für 5 Menschen nicht nachvollziehbar. Es löste Unverständnis aus und Missgunst. Denn dem Minderaktionär in einer Organschaft steht eine laufende Ausgleichszahlung, geleistet vom Hauptaktionär zu. Diese wird von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer der Höhe nach und Angemessenheit geprüft. Diese Prüfung hat noch nicht stattgefunden, ist aber über das Gericht beantragt worden.

Daher hatte ich mich entschieden, dass ich im ersten Schritt 35,1 % meiner Aktien der GENO AG für 100,00 EUR an die GENO eG übertragen hätte. Bei Erfolg hätte ich eine entsprechende Nachvergütung erhalten. Also kein Geld aus den 7,16 Mio. EUR, sondern nur erfolgsabhängig. Das ist das, was wir alle wollen, ERFOLG, Überschüsse, Gewinne aber vor allem Zuteilungen.

Unser Aufsichtsrat, also 5 Menschen, wollen dies verhindern und haben gestern (25. Mai 2018) für uns alle einen völlig unnötigen und nicht nachvollziehbaren Schritt getan.

Sie haben die Insolvenz für ein Unternehmen beantragt, welches über eine ausreichende Finanzkraft verfügt, aber mit geringer Liquidität ausgestattet ist. Eine Freude für jeden Insolvenzverwalter. Denn wenn die Liquidität nicht ausreicht, wird auf die fremdverwaltende Insolvenz ganz einfach umgestellt und das war es dann.


Diese Situation einer vorläufigen fremdverwaltenden Insolvenz ist nun am 29. Juni 2018 eingetreten.

Die außerordentliche Mitgliederverssammlung hatte am 28. Juni 2018 auch noch beschlossen, gegen die Vorstände Jens Meier und Martin Däuber Schadenersatzansprüche in Höhe von 2,5 Millionen Euro geltend zu machen.

Jens Meier musste am 5. Juli 2018 für seine Geno AG, die er vor zehn Jahren gegründet hat, beim Amtsgericht Ludwigsburg eine vorläufige Insolvenz beantragen (Aktenzeichen: 2 IN 333/18). Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde Rechtsanwalt Steffen Beck aus Stuttgart bestellt.

Die Samstagszeitung aus Leipzig spricht von einer "Geschichte aus dem Tollhaus" und einem "falschen Spiel mit den Mitgliedern" und rät:

Zitat:


Nun verlieren die GENO eG Mitglieder eine Menge Geld und müssen möglicherweise noch viel Geld nachbezahlen an den Insolvenzverwalter.

Der wird sich jetzt dann erfahrungsgemäß die nächsten Jahre so richtig die Taschen voll machen mit Gebühren, die er abrechnen kann. Für den Insolvenzverwalter sicherlich ein lukratives Mandat zu dem man nicht NEIN sagen kann.

Den Mitgliedern der Geno eG kann man eigentlich nur den Rat geben, eine Interessengemeinschaft zu bilden um gegen den Insolvenzverwalter ein starkes Gegengewicht zu bilden. Genau das wird sicherlich erforderlich sein.


GoMoPa.net wollte von Jens Meier wissen: Haben Sie selber eine Immobilie mit einem Mietkaufvertrag der Geno eG erworben? Wenn ja, wann?

Jens Meier: "Ja, eine Wohnung und ein Haus welches ich für eine Dauer für ein anderes Mitglied gehalten habe. Die Wohnung wurde im Jahre 2009 umgesetzt. Das Haus habe ich im Jahre 2016 übertragen bekommen und geht JETZT im Moment wieder an den Alteigentümer über.

Ich selbst habe aktuell rund 65.000 Euro einbezahlt und spare für mich und meine Kinder aktuell rund 520 jeden Monat in die Wohnsparverträge."

GoMoPa.net: Haben Personen aus Ihrem näheren Umfeld (Verwandte, Freunde, Vertriebsmitarbeiter, Aufsichtsräte) von den Vorteilen des Mietkaufs profitiert und sind in eine von Geno eG erworbene Immobilie gezogen? Falls ja, wann?

Jens Meier: "Nur ein Aufsichtsrat wohnt aktuell in einer Optionskaufimmobilie. Von den aktuellen Vertriebsmitarbeitern ist nur einer Optionskäufer. Ich glaube beide sind im Jahre 2008 und 2009 umgesetzt worden. Die meisten Mitarbeiter oder Ehemaligen haben Sparverträge und damit noch keinen Anspruch erworben. Ich hoffe, ich habe niemanden vergessen. Ein ehemaliges Vorstandmitglied ist auch noch Optionskäufer, ich glaube aus dem Jahre 2010."

GoMoPa.net: Herr Meier, wir danken für die Information.

Einen Trost haben die Optionskäufer trotz der vorläufigen Insolvenz: Das Optionsrecht des Mieters wurde von der GENO eG im Grundbuch eingetragen, um ihnen so das Kaufrecht innerhalb des vertraglich festgelegten Zeitraums zuzusichern. Dies sichert ihnen das Recht, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums (bis zu 35 Jahre) zu einem festgeschriebenen Preis zu erwerben. Das Optionsrecht wird durch die Auflassungsvormerkung gesichert und nicht durch die Insolvenz gebrochen. Nun denn...

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